Das modulare Wohnungsbauunternehmen Kinexx baut Häuser, um Chicagos Lücke bei bezahlbarem Wohnraum zu schließen

Dennis Rodkin ist leitender Reporter für Wohnimmobilien bei Crain's Chicago Business. Er kam 2014 zu Crain's und betreut seit 1991 Immobilien in Chicago.

In einer Fabrik in der Nähe des Midway Airport werden Häuser nun so gebaut, wie Autos, Kühlschränke und andere Produkte schon lange hergestellt werden: am Fließband.

Ein kastenförmiges Modul beginnt als Stahlkäfig an einem Ende des Montagebandes in der Kinexx-Fabrik in der South Kildare Avenue in Archer Heights.

Im Laufe einer Woche rollt es auf Schienen zu jedem der zehn Arbeitsplätze, bevor es als isolierter Trockenbaukasten mit Schränken, Treppen oder einer Dusche zum Vorschein kommt – je nachdem, welcher Raum es sein soll, wenn 20 Module zu einem einzigen zusammengefügt werden -Familienheim. Am Fließband werden pro Woche ausreichend Module für ein Haus hergestellt.

„Wir sind eigentlich ein Produktionsbetrieb“, sagt Josh Braun, CEO von Kinexx, das er 2020 zusammen mit Paul Tebben gründete.

Darin liegt der Unterschied zwischen dem Prozess und den meisten modularen Gebäuden, sagt Braun: Anstatt ein Modul vom Anfang bis zum Ende an einer Stelle in der Fabrikhalle zu bauen, „bringen wir das Modul dorthin, wo der Arbeiter ist, wo die Werkzeuge sind“, ähnlich wie bei … Prozess, den Henry Ford vor elf Jahrzehnten entwickelt hat.

Das erste Haus des Startups wurde im Herbst 2020 auf einem Grundstück in Back of the Yards errichtet und von The Resurrection Project, einem Bauträger für bezahlbaren Wohnraum, verkauft. Kinnex verkaufte im Jahr 2021 zwei Häuser an Bauträger, im letzten Jahr folgten 31.

Bisher hat Kinexx in diesem Jahr 30 Häuser gebaut oder Verträge für diese unterzeichnet und wird voraussichtlich sein Jahresendziel von 60 erreichen, sagt Elle Ramel, Direktorin für Geschäftsentwicklung des Unternehmens.

Die Finanzierung erfolgt durch die Firmenchefs und einige Investoren, deren Namen Braun nicht nennen wollte. Kinexx hat jetzt 53 Vollzeitmitarbeiter, gegenüber zwei – Braun und Tebben – im Jahr 2020.

„Im Moment sind die Kosten für die Häuser nicht unbedingt niedriger als für den Bau von Holzhäusern“, sagt Raul Raymundo, CEO von Resurrection Project. „Der Unterschied besteht darin, dass sie das Haus schneller in ihrer Fabrik produzieren und an unseren Standort bringen können.“

Ein Kinexx-Haus kann in weniger als drei Monaten fertiggestellt werden, einschließlich einer Woche Fabrikarbeit und 60 bis 75 Tagen für die Fertigstellung aller Montagearbeiten auf der Baustelle. Im Vergleich dazu dauerte der Bau auf herkömmliche Weise mindestens fünf Monate, sagt Marcus Dailey, der letztes Jahr drei Kinexx-Häuser für Grundstücke in South Shore gekauft hat. Wetterbedingte Verzögerungen und andere Faktoren können die herkömmliche Methode auf sieben Monate oder länger verlängern.

„Es ist die Plug-and-Play-Einfachheit eines modularen Hauses, die am meisten gefällt“, sagte Dailey.

„Es ist vorhersehbarer“, sagte er. Das liegt nicht nur daran, dass die Komponenten nicht wie beim normalen Bau der Witterung ausgesetzt sind, sondern auch daran, dass „der Zeitpunkt vorhersehbar ist, weil er für den Zusammenbau konzipiert ist. Sie sagen einem, wann sie geliefert werden und wie lange der Zusammenbau dauern wird.“

Sowohl Raymundo als auch Dailey sagten, dass der reibungslose Prozess das modulare Produkt zu einem guten Werkzeug mache, um die enorme Lücke in Chicago bei bezahlbarem Wohnraum zu schließen. „Sie können diese 100 auf einmal bauen, wenn Sie über die Ressourcen verfügen“, sagte Raymundo.

„Wenn wir wirklich viele dieser seit vielen Jahren leer stehenden Grundstücke in unseren Gemeinden füllen wollen, müssen wir uns vergrößern und überall in der Stadt so viele Häuser wie möglich bauen“, sagte Raymundo. Kinexx „ist etwas, das man skalieren kann.“

Resurrection, das seit den 1990er Jahren Häuser in Vierteln mit mittlerem Einkommen baut, hat in den letzten Jahren acht Kinexx-Häuser errichtet. Sie verkauften im Bereich von 275.000 US-Dollar, ohne eine durchschnittliche Subvention von etwa 50.000 US-Dollar, sagt Raymundo. Das heißt, die Häuser wurden für etwa 325.000 US-Dollar verkauft, aber die Hausbesitzer zahlten nicht den gesamten Betrag.

„In Chicago besteht ein überwältigender Bedarf an bezahlbarem Wohnraum“, sagt Tebben. Im Jahr 2021 sagte die städtische Wohnungsbaukommissarin Marisa Novara, dass Chicago etwa 120.000 neue Einheiten bezahlbaren Wohnraums benötige. Tebben, ein langjähriger Befürworter des modularen Wohnens, glaubt, dass die Möglichkeit, diese Häuser schnell und vorhersehbar nachzubauen, „einen Teil der Lösung“ ist.

Der bisher größte Kinexx-Kunde war das Stadthausprojekt Harrison Row auf einem 2 Hektar großen Grundstück im East Garfield Park. Sie wurden von zwei Entwicklern gebaut, um die von der Stadt vorgeschriebene Anzahl erschwinglicher Einheiten zu erreichen, und werden für 245.000 US-Dollar verkauft.

Laut Braun ist der Hauptzielkunde des Unternehmens in diesem Jahr „der aufstrebende Entwickler in einem dieser Viertel. Wir glauben, dass es eine gute Gelegenheit für sie ist, weil wir entmystifiziert haben, was es braucht, um ein Haus zu bauen.“

Es gibt noch einen weiteren Aspekt des Prozesses, den Kinexx absichtlich aus dem Weg geräumt hat. Die Module sind entweder 8 oder 12 Fuß breit und bis zu etwa 19 Fuß lang. Tebben, ein Architekt und Designchef des Unternehmens, hat alles sorgfältig so geformt, dass die Module auf einen gewöhnlichen Anhänger passen, der von einem Pickup gezogen wird. Bei der Übergabe der Module an den Standort werden „alle Höhenbeschränkungen und alle Breitenbeschränkungen erfüllt“, sagt Braun.

„Und wir müssen die Straße nie sperren“, sagte Ramel.

Ein weiteres Chicagoer Startup für modulare Häuser, Inherent l3C, mit Sitz in einer Fabrik in North Lawndale, fertigt seine Module mit einer Größe von 720 Quadratmetern, eines pro Etage eines zweistöckigen Hauses. Kinexx-Module sind zwischen 152 und 228 Quadratfuß groß.

Tebben sagte, modulares Wohnen sei aufgrund der standardisierten Grundstücksgrößen der Stadt besonders für Chicago geeignet. Die überwiegende Mehrheit der Wohngrundstücke sei 25 mal 125 Fuß groß, „daher ist es sinnvoll, ein darauf zugeschnittenes Produkt zu verwenden.“

Dailey plante ursprünglich, seine von Kinexx gebauten Häuser zu Preisen um die 400.000 US-Dollar zu verkaufen, aber als steigende Zinsen Käufer vom Wohnungsmarkt abschreckten, wandelte er sie in Mietwohnungen um.

Sie gingen schnell, sagt Dailey, auch weil die Nachbarn fasziniert zugesehen hatten, wie die Module angeliefert, mit einem Kran auf die Baustelle gehoben und dann schnell zusammengebaut wurden. (Am ersten Tag sieht die Außenseite jedes Hauses vollständig und wetterfest aus, aber Innenarbeiten und Inspektionen dauern länger.)

„Die Leute waren so interessiert, dass ich keine Werbung machen musste“, sagt Dailey. „Ich habe sie alle gemietet“ für 2.500 bis 2.800 Dollar pro Monat.

Am Kinnex-Montageband, in einem 60.000 Quadratmeter großen Teil einer alten Stahlfabrik, sind jeweils etwa 20 Module gleichzeitig in Bearbeitung, jedes mit der Adresse versehen, an die es bei Fertigstellung gerichtet sein soll.

Braun sagt, da Kinexx bereits die Hälfte seines Ziels für 2023, 60 Häuser zu bauen, erreicht habe, „haben wir das Gefühl, dass wir unser Tempo erreicht haben.“ Wenn das Wachstum anhält oder sich ein einzelner großer Kunde anschließt, kann er eine zweite Montagelinie in einer anderen Halle der Fabrik in der Kildare Avenue hinzufügen.

Ein Ziel für 2024 sei es, in den Einzelhandel zu gehen, sagt Ramel. Ein privater Grundstückseigentümer und kein Entwickler könnte die Fabrik besichtigen, eines der 12 modularen Designs des Unternehmens bestellen, einen Liefertermin erfahren und dann auf die Lieferung warten.

Wenn diese Vision Wirklichkeit wird, wäre der Kauf eines Hauses für ein unbebautes Grundstück ein bisschen so, als würde man ein neues Auto bestellen – allerdings mit der Festlegung der Außenlackierung statt des Sitzbezugs.

Dennis Rodkin ist leitender Reporter für Wohnimmobilien bei Crain's Chicago Business. Er kam 2014 zu Crain's und betreut seit 1991 Immobilien in Chicago.

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