Die Nebenhandlung

L&G hat seine modulare Gehäusefabrik in Yorkshire stillgelegt. Bildnachweis: L&G

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DIESE WOCHE

Legal & General Modular Housing hat seinen gesamten Plan ausgesetzt. In der Selby-Fabrik wird es still werden. Was kommt als nächstes für Northern Modular?

Legal & General legt seine 50.000 Quadratmeter große Fabrik für modulare Wohnungen in Selby still oder schließt sie vielleicht für immer. Der Versicherer war einer der ersten großen Namen, der sich mit Modular beschäftigte, und jetzt ist er einer der ersten, der das Modul verlässt. Es tritt in die Fußstapfen von House by Urban Splash mit Sitz im Nordwesten, dem modularen Zweig der Gruppe, der im Mai 2022 wegen Schulden in Höhe von etwa 20 Millionen Pfund in die Insolvenz ging. L&G feuerte ein paar Passschüsse auf bequeme Prügelknaben wie das Planungssystem und Covid ab. Probleme mit dem Fundament an einem Standort und Dinge, die an einem anderen im Regen zurückgelassen wurden, waren wahrscheinlich eine unmittelbarere Ursache für die Probleme. Wie auch immer, die Wahrheit ist, dass modulares Wohnen ein ernstes Problem darstellt.

Die vertikale Integration ist für jeden Hausbauer mit enormen Vorlaufkosten verbunden, aber für Modulbauer ist es noch schlimmer, weil die Fabrik selbst enorme Vorlaufkosten verursacht und mit einem stetigen und zuverlässigen Arbeitsfluss versorgt werden muss, ohne den die Skaleneffekte der Modulbauweise einfach nicht funktionieren . Bisher ist es niemandem gelungen, einen schönen, gleichmäßigen Arbeitsfluss aufrechtzuerhalten, und daher hat auch niemand Geld verdient. Anders ausgedrückt: „Ohne die erforderliche Pipelinegröße ist es nicht nachhaltig, weiterhin mehr Module zu produzieren“, sagt Bill Hughes, Vorsitzender von Legal & General Modular Homes.

Um mit optimaler Effizienz zu arbeiten, musste die Fabrik von L&G mehr oder weniger 3.000 Einheiten pro Jahr produzieren. Das ist keine besonders große Zahl. Beispielsweise strebt Top Hat, der von Goldman Sachs unterstützte Modulkonkurrent, bis 2025 3.500 Bauvorhaben an. Crest Nicholson, einer der zehn größten traditionellen Hausbauer Großbritanniens, hat im Jahr 2020/21 rund 2.400 Fertigstellungen durchgeführt. Aber in einem spezifischeren Kontext betrachtet, erscheint die optimale Leistung von L&G als sehr herausfordernd zu empfinden. Der gesamte Modulsektor produzierte im Jahr 2022 lediglich 3.300 Einheiten. Die Produktion von L&G belief sich auf etwa 450 pro Jahr und lag damit weit unter der wirtschaftlichen Kapazität.

Um das Ziel von L&G zu erreichen, wäre eine erstaunliche Marktveränderung erforderlich gewesen. So zeigen beispielsweise die neuesten vierteljährlichen Hausbaustatistiken, dass zwischen April und Juni 2022 im Vereinigten Königreich 54.910 Wohnungen fertiggestellt wurden. Der Plan von L&G zielte also auf 750 ab – was annähernd 1,3 % des gesamten Marktes entspricht. Tatsächlich beträgt die aktuelle Rate der modularen Produktion (im Verhältnis zu allen Fertigstellungen) nur 1,6 % pro Jahr, sodass L&G den Topf geschaufelt hätte. Als L&G seinen Geschäftsplan verfasste, gab es zahlreichere Wohnungsbaufertigstellungen – dennoch ist der Optimismus groß.

Was ein lebensfähiger Modulsektor braucht, sind einige stabile, zuverlässige und langfristige Kunden, die die Fabriken am Laufen halten – Sozialwohnungen wären perfekt und würden auch dazu beitragen, die sechsstellige Lücke in Großbritannien bei der Wohnungsproduktion zu schließen. Aber die politische Realität ist, dass wir alle tot sein werden, bevor das passiert. Unternehmen, die sich Sorgen um ihren Cashflow machen müssen, können nicht ewig warten.

Wenn es düster aussieht, ist es nicht düster genug, um alle abzuschrecken. Kleinere, einfachere Betriebe haben eine Chance: Lighthouse (IDMH Ltd) operiert von Sheffield aus mit einem Büro in Warrington und konzentriert sich auf den für Kunden maßgeschneiderten Holzbau (Mindestbestellmenge 50 Einheiten). Die erschöpfend gut finanzierten Unternehmen könnten möglicherweise auch die enormen Investitionsausgaben verkraften, die erforderlich sind: Top Hat, dessen ehrgeizige Unterstützer über große Taschen verfügen, pumpt Einheiten aus einer neuen Fabrik in Corby und einer weiteren in Derby aus. Lee Layton, Leiter der operativen Immobilienforschung bei Colliers, besuchte letzte Woche die Fabrik von Top Hat in Derby. „Während es verständlicherweise Zweifel daran gibt, wie gut die modulare Bauweise zu traditionellen Build-to-Sell-Modellen passt, machen die Vorteile der Einheitlichkeit, der schnellen Fertigstellung und der äußerst glaubwürdigen ESG-Referenzen dieses Produkt sowohl im Build-to-Sell-Bereich als auch im Build-to-Sell-Bereich zu einem sehr attraktiven Produkt. Miet- und Sozialwohnungssektor“, erzählt er Subplot.

Ja, Vorfertigung macht Sinn, aber selbst Hausbauer, die Vorfertigung mögen, wollen nicht unbedingt in die Modulbauweise einsteigen. Richard O'Brien ist Designdirektor beim in Wigan ansässigen Hausbauer Northstone. Mithilfe eines Systems ineinandergreifender Paneele beliefert Northstone Standorte in Bolton, Wigan, Ellesmere Port und Barrowford und hat weitere im Planungssystem. „Sag nie nie, aber wir betrachten Modular derzeit nicht als vollständige Lösung. Ich denke, Sie werden feststellen, dass Entwickler auf die gewonnenen Erkenntnisse zurückgreifen und einige der besten Teile des Prozesses herauspicken. Vollständig außerhalb der Website.“ „Modular“ wäre für uns zu restriktiv, da wir oft eine wirklich große Vielfalt an Haustypen an nur einem Standort liefern“, sagt O'Brien gegenüber Subplot.

Dahinter steckt ein weiteres, noch unlösbareres Problem: Modulhäuser sind schwer anzupassen, sehr schwer umzubauen, fast unmöglich zu erweitern und aus gestalterischer Sicht unflexibel (das muss es sein). Es ist wahrscheinlich, dass sie schlecht miteinander ausgehen und vielleicht auch schlecht altern. In einer sozialistischen Utopie wären wir für alles dankbar, was wir bekommen, denn Fairness geht über Spaß. Aber im Moment empfinden viele Hausbesitzer das als mühsam, und die großen Entwickler, die über modulare Blöcke nachdenken, befürchten, dass, wenn sie beispielsweise modulare Hotels bauen, der Restwert gemindert wird, weil sie sich nur schwer in Wohnraum umwandeln lassen. Dann ist da noch das Problem der Qualitätskontrolle, das merkwürdigerweise schwer zu lösen scheint.

Make UK Modular ist der Cheerleader der Branche. CEO Steve Cole erklärt gegenüber Subplot: „Modular funktioniert gut für Build-to-Rent, das Gleiche gilt auch für bezahlbaren Wohnraum, und die Unterstützung der örtlichen Behörden wäre gut. Wir streben nur 10 % der britischen Wohnungsbaufertigstellungen an, also tue ich das nicht.“ Ich glaube, wir sind überlastet oder es gibt zu viele Anbieter.“ Es gibt viele Gründe, warum modularer Hausbau eine gute Idee sein sollte: der Mangel an Lehrlingen, die verbesserte Geschwindigkeit und Effizienz, die Netto-Null-Kohlenstoff-Gewinne. Aber es tatsächlich in der realen Welt zum Laufen zu bringen – das ist nicht so einfach.

Der Verkauf älterer Industriegebiete ist der neue Kauf älterer Industriegebiete; und in Bolton könnte ein gewisser politischer Kuhhandel weitreichende Folgen haben. Türen schließen, nächster Stopp im Keller.

Der in Rotherham ansässige Mega-Schuppenentwickler Harworth Group versucht, sein Investitionsportfolio neu auszurichten, indem er alte Standorte verkauft und das Geld recycelt, um sie durch neu errichtete Standorte aus seiner eigenen Pipeline zu ersetzen. Das Wagnis ist eine genaue Umkehrung der vorherrschenden Meinung vor ein paar Jahren – als aktives Asset Management und geschickte Landnutzung dazu gedacht waren, alte, unterbewertete Industriegebiete in Goldminen zu verwandeln.

Der Towngate Business Park in Widnes wurde für 11,2 Mio. £ verkauft, der Four Oaks Business Park in Preston verkaufte eine Einheit mit Mehrfachvermietung für 12,3 Mio. £ und eine einzelne Einheit für weitere 12,3 Mio. £, was einer Nettoanfangsrendite von 4,7 % entspricht. Das ist scharf genug. Das Ergebnis für Harworth ist, dass 27 % seines Portfolios nun neue Aktien der Klasse A sind, was dem 100 %-Ziel, das das Unternehmen sich in vier weiteren Jahren zu erreichen gesetzt hat, einen Schritt näher gekommen ist. Ist es möglich, dass Harworths Laufbandstrategie, die nur das Beste ist, zu diesem Zeitpunkt selbst überdacht werden könnte?

Am kommenden Dienstag wird der Stadtrat von Bolton zum ersten Mal seit der Wahl in der vergangenen Woche zusammenkommen, um einen neuen Vorsitzenden zu wählen. Im Jahr 2019 bildeten die Konservativen aus einem fest verankerten Rat eine Regierung und haben seitdem das Sagen. Nun hat Labour die Tories als größte Partei abgelöst, obwohl ihr immer noch die Gesamtmehrheit fehlt (Labour gewann fünf Sitze und ist nun 26 von 60).

Die Konservativen (17 Sitze, nach sieben Niederlagen) setzen ihre Hoffnungen auf elf unabhängige Stadträte verschiedener lokalistischer Couleur (drei mehr als beim letzten Mal) und auf die Enthaltungen der sechs Liberaldemokraten. Nach Angaben der Labour-Partei laufen derzeit Gespräche. Wer die Führung übernimmt, wird eines von zehn Kommunalverwaltungsmitgliedern der Greater Manchester Combined Authority.

Das Gesamtbild ist folgendes: Ohne eine konservative Stimme im GMCA wird es für den GMCA und Bürgermeister Burnham schwieriger, Dinge durchzusetzen. Boltons Tories waren manchmal ein nützlicher Rückkanal zur Regierung, und wir werden sie vermissen. Burnham wird es auch versäumen, die Zustimmung mehrerer Parteien für alles, was GMCA tut, zu fordern, wodurch ein Großteil der Opposition neutralisiert wird. All dies bedeutet, dass die Bolton-Konservativen am Dienstagabend unerwartet guten Willen haben könnten.

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D

L&G schließt Modulfabrik in derselben Woche. L&G-Hausbauer Cala Homes kauft Holzrahmenunternehmen.? Das Problem für Modulhersteller besteht darin, dass sie eine gute Pipeline benötigen oder die Standorte selbst entwickeln. Auch die Kosten müssen gesenkt werden und es muss mehr Hersteller geben, um einen Wettbewerbsdruck zu erzeugen, damit die Hausbauer nicht befürchten müssen, alles auf eine Karte zu werfen. Holzrahmen haben eine lange Geschichte im Wohnungsbausektor und haben sich in Bezug auf Volumen/Auswahl und die Fähigkeit, sich an unterschiedliche Haustypen anzupassen, bewährt. SIPs-Panels könnten der Weg in die Zukunft sein, wenn Modular ein wichtiger Anbieter werden soll und nicht ein Haus, das auf einem LKW geliefert wird und eine Fabrik, die auf Bestellungen für das ganze Haus aus einem Musterbuch wartet.

Von Tim Berwood

Aus modularer Sicht wird nicht erwähnt, dass Starship in Birkenhead kürzlich erweitert wurde?

Von ST

Es ist unwahrscheinlich (angesichts der Erfahrungen von Kommunen mit modularen Systemen des Privatsektors in der Vergangenheit), dass eine Renaissance des Sozialwohnungsbaus durch modulare Methoden gestützt wird. „Das Problem der Qualitätskontrolle, das merkwürdigerweise schwer zu lösen scheint.“ – wie es immer war, wenn man die Kontrolle über ein Produkt an Dritte abgibt – auch hier mit Blick auf die schrecklichen Fehler der Vergangenheit beim Systemaufbau.

Von Skeptiker

Das Problem der Qualitätskontrolle ist merkwürdig, da dies der Sinn der Fabrikproduktion ist – kontrollierte Umgebung, wiederholbare Komponenten sollten gleichbleibende, hohe Qualität bedeuten. Hierbei handelt es sich eindeutig um Design- oder Standortprobleme in der Installationsphase.

Von Anonym

Es ist die gleiche alte Geschichte über die Qualität des Endprodukts. Wenn die Menschen keine Alternative haben, werden sie in charakterlosen Kisten leben, aber wenn sie die Wahl haben, werden sie immer etwas Besseres bevorzugen und bereit sein, den Unterschied zu zahlen.

Von Matthew Jones

Sicherlich trägt die lokale Behörde, die ihren Bauantrag bearbeitet, einen Teil der Schuld. Alle Anwendungen; Insbesondere bei großen Standorten, bei denen die Zahlen nach einer Modularität schreien, dauert es viel zu lange, da einige mehr als ein Jahr brauchen, um eine Entscheidung zu treffen … und die dann aufgrund der Launen der Parteipolitik, von Nimbys und ungeschulten Ratsmitgliedern abgelehnt wird. Damit Modular ein Erfolg wird, brauchen wir ein effizientes Planungssystem, das den Wohnungsbau schneller vorantreiben kann, damit diese Fabriken nicht untätig herumsitzen und die Kosten in die Höhe treiben.

Von Aevis

Wer hier erwähnt hat, dass große Websites nach Modularität schreien, könnte nicht falscher liegen. Planung ist ein Blocker, aber aus den richtigen Gründen. Ich bin selbst Stadtrat und werde jetzt aus mehreren Gründen einen modularen Bauantrag unterstützen.

– Keine Gewinne für die Beschäftigung vor Ort (selbst große Bauunternehmen vergeben die meisten Dinge wie Sanitär- und Elektroinstallationen an lokale Unternehmen) – Modulare Wohnungsunternehmen möchten keinen bezahlbaren Wohnraum, Einsteigerhäuser und Wohnungen bauen oder bereitstellen, weil diese nicht modular gebaut werden können. – Nein Aufgrund des Herstellungsprozesses besteht die Möglichkeit, Bungalows zu bauen. Da die Zahl der dringend benötigten Bungalows in den Gemeinden immer weiter abnimmt, ist dies eine weitere Überlegung. Da jedes Haus aus mindestens drei Modulen besteht, bedeutet dies, dass für jedes Haus drei Lastwagen mit absolut riesigen Modulen unter Polizeieskorte ankommen und ein Verkehrschaos verursachen. Bei einem mittelgroßen Projekt handelt es sich um 250–300 Wohnungen, die Zählung überlasse ich Ihnen. Das Verkehrschaos wird immens sein und die bereits überlasteten Polizeiressourcen belasten. – Ich kann mir noch mehr einfallen lassen, aber Sie verstehen, was ich meine

Es wäre

@JE – kein Wunder, dass wir eine Wohnungskrise haben, angesichts dieser Haltung von Gemeinderäten. Unglaublich.

Modulhäuser können in Bungalows geliefert werden – ich war in mehreren Modulfabriken und habe mit den Unternehmen gesprochen. Sie lassen sich auch schnell aufbauen, was bedeutet, dass die Zeit vor Ort viel kürzer ist. Sicherlich sind Baustellenverkehr und Straßensperrungen über Monate hinweg schlimmer als ein paar LKWs, die ein- oder zweimal am Tag liefern? Klingt für mich mehr nach NIMBYismus als alles andere …

Von Manc

Die einzige Möglichkeit besteht darin, dass die Grundstückspreise sinken, damit die Preise bei einem Einbruch oder einer Rezession wieder auf ein erschwingliches Niveau gebracht werden können. Wir haben seit 23 Jahren billiges Geld mit Quantitative Easing und niedrigen Zinsen.

Von Mark Walklate

Tut mir leid, JE, aber Sie haben die Vorteile des modularen Hausbaus völlig missverstanden. Der modulare Aufbau verursacht auf der Baustelle weitaus weniger Störungen, da der Großteil der Arbeiten im Werk ausgeführt wird, was die Arbeit vor Ort schneller, sauberer und effizienter macht. Da die Arbeiten in einer Fabrikumgebung ohne Regen, Schnee, Wind und Schlamm durchgeführt werden, die auf herkömmlichen Baustellen auftreten, ist die Qualität des Endprodukts viel besser. Mit der modularen Bauweise wird es auch viel einfacher sein, CO2-neutrale Häuser zu erreichen. Das Hauptproblem ist der Mangel an Aufträgen und Pipelines, auf die alle Fabrikfertigungssysteme angewiesen sind. Als Stadtrat, der Planungsentscheidungen trifft, müssen Sie alle Fakten kennen, bevor Sie voreilige Schlussfolgerungen ziehen.

Von Anonym

Es gibt einige bahnbrechende Optionen, die alle Vorteile der volumetrischen Modularität bieten, aber keine der Nachteile aufweisen und wirklich skalierbar sind. Werfen Sie einen Blick auf die innovative, bahnbrechende, skalierbare und äußerst austauschbare Lösung von Abode Industries, die das größte Problem bei dem Versuch darstellt, die Massenproduktion zu steigern. Zwischen Kunden ist keine NRE oder Einrichtungsverzögerung erforderlich.

Von John Arthur

Entschuldigung für die Schließung, aber wir verstehen dieses Problem gut und könnten helfen, diese Fabrik zu retten, wenn noch Zeit und Bereitschaft vorhanden ist, die Verfahren zu ändern. Wir benötigen Mittel zur vertraulichen Kommunikation, um unsere geschützten Informationen zu schützen! Du

Von Anonym

Ich möchte nur anmerken, dass es bei einer monatlichen Miete von 1.800 £ für eine enge Studiowohnung in London, die auseinanderfällt (die Decke ist über den Mietern eingestürzt), JA glaube, dass es Leute geben wird, die bereit sind, eine günstigere Wohnung zu kaufen . Wir sind gezwungen, schreckliche, gefährliche Wohnungen zu mieten, weil wir es uns nicht leisten können, etwas zu kaufen, ganz zu schweigen davon, dass wir „die Wahl haben, etwas Besseres zu kaufen“, wie jemand kommentierte

Von Anonym

Manchester belegte in nahezu allen Sektorstudien des Beratungsunternehmens einen Platz unter den fünf besten Wachstumsstädten – darunter Bestnoten für die Hälfte – und bestätigte damit seinen Status als Hotspot für Entwicklung und Investitionen.

Blühende Städte, bewegende Ehrungen und verrückte Ideen.